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Immo-Blog - rund um Immobilien kaufen und verkaufen

Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln

Veröffentlicht am Juni 17, 2018 von Beat Fehr in Allgemein, Allgemein @en, Meinung

Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln

Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln, anstelle eines Schätzers aus Fleisch und Blut zu engagieren, kann man seine Immobilie auch online bewerten lassen, den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln. Das ist aber nicht immer gleich sinnvoll, und die Angebote unterscheiden sich teilweise deutlich voneinander.
Michael Schäfer

Ansicht oberste WG rechts/Beat Fehr

Was dem Käufer eine Immobilie tatsächlich wert ist, zeigt sich erst, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt.

Sie wollen herausfinden, wie viel das an der Goldküste gelegene Einfamilienhaus ihres Rechtsanwalts wert ist? Oder etwas seriöser: Sie tragen sich mit dem Gedanken, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, wissen aber nicht, welchen Preis sie realistischerweise erzielen können? Oder Sie wollen ein Einfamilienhaus aus den 1980er Jahren kaufen und sind unsicher, ob der verlangte Preis nicht doch etwas überzogen ist? In einer Welt, in der immer mehr Daten und leistungsfähigere Rechner zur Verfügung stehen, überrascht es nicht, dass solche Informationen quasi auf Knopfdruck erhältlich sind. Und das teilweise sogar gratis. Fragt sich nur, wie das funktioniert und wie zuverlässig bzw. akkurat solche Schätzungen sind. Bei den hohen Summen, die bei solchen Geschäften in der Regel im Raum stehen, kein unerheblicher Aspekt.

Wert aus Daten abgeleitet

Was die erste der beiden Fragen angeht, heisst das Zauberwort «hedonische Immobilienbewertung». Diese Methode wird heutzutage von vielen Banken im Rahmen der Hypothekenvergabe angewendet, und der Schlüssel zum Erfolg lautet hier: Daten, Daten, Daten. Anders als bei einer Bewertung durch einen Immobilienexperten, der das Objekt in der Regel selbst in Augenschein nimmt, wird beim hedonischen Verfahren der Wert einer Liegenschaft aus abgeschlossenen Handänderungen oder Angebotsdaten abgeleitet. Vereinfacht gesagt erhalten dabei wichtige Attribute einer Immobilie wie die Lage, das Baujahr, die Grösse, der Standard der Küche, der allgemeine Zustand usw. einen Wert zugeordnet. In der Summe ergeben sie dann den Gesamtwert.

Wie bei einer Schätzung durch einen Experten liefert das Verfahren einen Richtwert oder eine Bandbreite, innerhalb deren der Marktwert mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit liegt. Und wie auch die Qualität der Wertermittlung eines Experten variieren kann und beispielsweise von dessen Erfahrung bzw. Kenntnis der lokalen Gegebenheiten abhängt, können auch hedonische Modelle sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern. Allgemein ist deren Güte umso besser, je mehr Transaktionen zur Verfügung stehen, die für die Berechnungen herangezogen werden können, und je aktueller die verfügbaren Daten sind. Zudem wird eine Schätzung zuverlässiger, wenn sie mehrere Attribute berücksichtigt und nicht nur deren ein oder zwei. Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln.

Nicht immer zuverlässig

Das hedonische Verfahren ist also aussagekräftig, wenn es etwa darum geht, eine Wohnung in der Stadt Zürich zu bewerten, die nicht besonders aus dem Rahmen fällt. Dagegen ist es wenig geeignet, wenn der Wert einer Ritterburg auf einem einsamen Berg geschätzt werden soll. Weil ein Nutzer diesen Umstand im konkreten Fall kaum beurteilen kann, ist es für ihn deswegen stets dienlich, neben dem Schätzwert auch zu erfahren, wie hoch dessen Qualität ist. Tatsächlich geben die Anbieter von Online-Immobilienbewertungen diese Information auch in der einen oder anderen Form an.

Ebenfalls bewusst sein sollten sich Interessenten, dass die Plattformen selbst für den eigentlich günstigen Fall einer gewöhnlichen Stadtwohnung teilweise sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern (vgl. Tabelle). Für eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung (117m2) der Stadt Zürich in der 1993 bis 1995 entstandenen Wohnüberbauung Selnau im Kreis 1 variieren die Schätzwerte zwischen 1,28 Mio. Fr. und 1,56 Mio. Fr. Berücksichtigt man die Intervalle, die meist zusätzlich zu den Schätzwerten angegeben werden, geht die Bandbreite sogar von 1,24 Mio. Fr. bis 1,87 Mio. Fr.

Warum diese zum Teil eklatanten Abweichungen, wenn es doch letztlich um Mathematik geht? Sie entstehen im Wesentlichen durch drei Quellen: die vom Nutzer in unterschiedlichem Umfang erfassten und teilweise auf subjektiven Einschätzungen basierenden Eigenschaften der Immobilie sowie den vom Anbieter zur Ableitung der Werte verwendeten Datenpool und schliesslich das Berechnungsmodell selbst.

So ermittelt die Immobilienplattform Brixel in ihrer kostenlosen Dienstleistung Bestimate den Wert einer Immobilie lediglich anhand der Parameter Grösse, Adresse und Art (Wohnung oder Einfamilienhaus). Die dabei verwendeten durchschnittlichen Quadratmeterpreise treffen für ein spezifisches Objekt nur selten zu. Im vorliegenden Fall dürfte der Durchschnittspreis, in den vermutlich auch Liegenschaften mit See- oder Bergsicht einfliessen, die eher mittelprächtige Lage in der Selnau überschätzen. Mehr Eigenschaften wie Alter und Zustand der Immobilie oder die Anzahl der Nasszellen werden von der Vergleichsplattform Comparisund dem Startup PriceHubblezur ebenfalls kostenlosen Wertermittlung herangezogen. Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln.

Schnell und günstig 

Nochmals detaillierter geht es zu, wenn man die kostenpflichtigen Angebote der Immobilienberatungsfirmen Wüest Partner (via Formular) oder Iazinutzt, die in diesem Bereich seit vielen Jahren aktiv sind. Auf die Dienstleistung von Iazi kann man auch über die Immobilienplattform Homegate oder über Brixel (als eigenständige Dienstleistung oder im Rahmen eines umfassenderen Pakets) zurückgreifen. Die beiden Anbieter berücksichtigen neben den bereits genannten Attributen verstärkt auch den Zustand der Immobilie.

Vorteile des hedonischen Verfahrens sind neben der Schnelligkeit auch die tieferen Kosten im Vergleich zu einem Schätzer aus Fleisch und Blut. Wie genau bzw. nützlich eine Schätzung war, zeigt sich bei beiden Methoden erst dann, wenn es zu einem Abschluss kommt.

Auch Fehr Immobilien stellt Ihnen eine Bewertungsplattform (Wüest&Partner) zur Verfügung unter: www.immobewertung24.ch

Auf unserer Plattform sind die Ergebnisse auch weit gefächert, so dass bei einer Verkaufsabsicht die Bewertung vor Ort unerlässlich ist, auch diese Bewertung führen wir für Sie kostenlos durch.