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Immo-Blog - rund um Immobilien kaufen und verkaufen

Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln

Veröffentlicht am Dezember 28, 2017 von Beat Fehr in Allgemein, Immobilien, Meinung

Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln

Den Hauspreis per Knopfdruck ermitteln, statt einen Schätzer aus Fleisch und Blut zu engagieren, kann man seine Immobilie auch online bewerten lassen. Das ist aber nicht immer gleich sinnvoll, und die Angebote unterscheiden sich teilweise deutlich voneinander. Bewertungsangebote die über die Hedonische Plattform ermittelt werden können bis zu +/- 15% vom Verkaufspreis abweichen. Gerne verlassen sich die Banken über die Hedonische Schätzung, was nicht immer zum Vorteil des Kunden ist.
Anwesen in Tägerwilen Luftaufnahme

Flugaufnahme Villa Tägerwilen / Bild: Goldgelb GmbH Ermatingen

Was dem Käufer eine Immobilie tatsächlich wert ist, zeigt sich erst, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt.

Sie wollen herausfinden, wie viel das an der Goldküste gelegene Einfamilienhaus ihres Rechtsanwalts wert ist? Oder etwas seriöser: Sie tragen sich mit dem Gedanken, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, wissen aber nicht, welchen Preis sie realistischerweise erzielen können? Oder Sie wollen ein Einfamilienhaus aus den 1980er Jahren kaufen und sind unsicher, ob der verlangte Preis nicht doch etwas überzogen ist? In einer Welt, in der immer mehr Daten und leistungsfähigere Rechner zur Verfügung stehen, überrascht es nicht, dass solche Informationen quasi auf Knopfdruck erhältlich sind. Und das teilweise sogar gratis. Fragt sich nur, wie das funktioniert und wie zuverlässig bzw. akkurat solche Schätzungen sind. Bei den hohen Summen, die bei solchen Geschäften in der Regel im Raum stehen, kein unerheblicher Aspekt.

Wert aus Daten abgeleitet

Was die erste der beiden Fragen angeht, heisst das Zauberwort «hedonische Immobilienbewertung». Diese Methode wird heutzutage von vielen Banken im Rahmen der Hypothekenvergabe angewendet, und der Schlüssel zum Erfolg lautet hier: Daten, Daten, Daten. Anders als bei einer Bewertung durch einen Immobilienexperten, der das Objekt in der Regel selbst in Augenschein nimmt, wird beim hedonischen Verfahren der Wert einer Liegenschaft aus abgeschlossenen Handänderungen oder Angebotsdaten abgeleitet. Vereinfacht gesagt erhalten dabei wichtige Attribute einer Immobilie wie die Lage, das Baujahr, die Grösse, der Standard der Küche, der allgemeine Zustand usw. einen Wert zugeordnet. In der Summe ergeben sie dann den Gesamtwert.

Wie bei einer Schätzung durch einen Experten liefert das Verfahren einen Richtwert oder eine Bandbreite, innerhalb deren der Marktwert mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit liegt. Und wie auch die Qualität der Wertermittlung eines Experten variieren kann und beispielsweise von dessen Erfahrung bzw. Kenntnis der lokalen Gegebenheiten abhängt, können auch hedonische Modelle sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern. Allgemein ist deren Güte umso besser, je mehr Transaktionen zur Verfügung stehen, die für die Berechnungen herangezogen werden können, und je aktueller die verfügbaren Daten sind. Zudem wird eine Schätzung zuverlässiger, wenn sie mehrere Attribute berücksichtigt und nicht nur deren ein oder zwei.

Nicht immer zuverlässig

Das hedonische Verfahren ist also aussagekräftig, wenn es etwa darum geht, eine Wohnung in der Stadt Zürich zu bewerten, die nicht besonders aus dem Rahmen fällt. Dagegen ist es wenig geeignet, wenn der Wert einer Ritterburg auf einem einsamen Berg geschätzt werden soll. Weil ein Nutzer diesen Umstand im konkreten Fall kaum beurteilen kann, ist es für ihn deswegen stets dienlich, neben dem Schätzwert auch zu erfahren, wie hoch dessen Qualität ist. Tatsächlich geben die Anbieter von Online-Immobilienbewertungen diese Information auch in der einen oder anderen Form an.

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